De nombreuses petites copropriétés sont dépourvues de syndic, bien que ce soit une obligation. Comment désigner un syndic ? Quels sont les risques de vendre dans une copropriété sans syndic ?
Les raisons sont diverses. Le syndic a démissionné, son mandat a expiré ou les copropriétaires ignorent qu’ils sont soumis au statut de la copropriété C’est notamment le cas dans les toutes petites copropriétés.
Or, la vente d’un lot de copropriété présente des particularités que doivent prendre en compte les agents immobiliers et les notaires. Certains documents et informations spécifiques doivent être remis à l’acheteur. Il est nécessaire de désigner un syndic rapidement.
Certains syndics « bénévoles » font comme ils peuvent, sans pour autant tenir d’assemblée générale, ni tenir de comptabilité… L’assemblée générale nomme parfois le vendeur, faute de mieux.
Cette situation impacte la vente et les professionnels de l’immobilier composent avec cette particularité.
La loi du 10 juillet 1965 régit «tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes».
Dès lors, l’absence de syndic n’a pas d’incidence sur l’application du régime de la copropriété. Cependant, le défaut de syndic entraîne des blocages. Il devient difficile de recouvrer les charges, convoquer les assemblées générales ou effectuer les travaux.
Les conséquences de l’absence de syndic
La vente d’un lot dans un immeuble dépourvu de syndic ne constitue pas un vice caché. Par conséquent, il est tout à fait possible de réaliser une vente dans une copropriété dépourvue de syndic. Néanmoins, cette situation entraine des difficultés car les contrats de vente sont moins sécurisés.
Défaut d’immatriculation (pas un grand risque)
La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré un registre pour les copropriétés, géré par l’ANAH. Il aide les pouvoirs publics à mieux évaluer l’état des copropriétés et à prévenir les dysfonctionnements. Lors de la vente d’un lot, si la copropriété n’a pas été immatriculée, le notaire s’en charge.
La fiche synthétique est ensuite remise à l’acquéreur.
Les documents à transmettre à l’acquéreur
L’article L 721-2 du Code la Construction et de l’habitation impose un certain nombre de documents à remettre à l’acquéreur d’un lot dans une copropriété. Ces documents lui sont remis lors de la signature de l’avant contrat. A défaut d’un avant contrat, ils sont joints au projet d’acte authentique de vente notifié ou remis à l’acquéreur.
Il s’agit notamment des documents suivants :
- Le règlement de copropriété, ses modificatifs et l’état descriptif de division
- La fiche synthétique de la copropriété
- Les procès-verbaux des trois dernières années (sauf si ceux-ci n’ont pas pu être transmis par le syndic
- Les informations financières de la copropriété (sommes dues par le copropriétaires au syndicat et inversement, le montant de la part du fond de travaux rattaché au lot principal vendu, l’état global des impayés…)
Nota : informations généralement transmises dans le cadre du pré-état daté ou dans l’état daté tel que définit à l’article 5 du décret du 17 mars 1967
- Le carnet d’entretien de l’immeuble
- Le plan pluriannuel de travaux ou à défaut, le projet de plan pluriannuel de travaux
L’acquéreur doit attester de la réception de ces documents. Cela pose évidement problème en cas d’absence de syndic ou d’un syndic bénévole laxiste.
Chez Mon Petit Syndic, nous réalisons les pré-état daté sur demandes mais les informations nécessaires sont accessibles à tous les copropriétaires depuis leur espace client en ligne
Absence de syndic et délai de rétractation
En application de l’article L271-1 du Code de la Construction et de l’habitation, en cas de vente d’un bien immobilier à destination d’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.
Or, la communication des pièces mentionnées plus haut, est nécessaire pour purger le délai de rétractation. Ainsi, tant que ces éléments n’auront pas été transmis, l’acquéreur pourra se rétracter à tout moment.
Absence de syndic et avis de mutation
Article 20 de la loi du 10/07/1965 : Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété
C’est uniquement par l’intermédiaire de son syndic, que le syndicat de copropriétaire peut s’opposer au versement de la partie de vente que le vendeur reste à lui devoir.
En l’absence de syndic, le notaire n’adresse pas d’avis de mutation.
La problème se pose également pour la notification de la vente (article 6 du décret du 17/03/1967). La vente n’est donc pas opposable au syndicat et l’ancien propriétaire reste conserve ce statut vis-à-vis du syndic : il sera donc redevable des charges !!
La solution ? Désigner MON PETIT SYNDIC en qualité de syndic pour votre petite copropriété !
Les agents immobiliers et les notaires doivent inciter le vendeur à faire désigner un syndic dans les plus brefs délais. C’est l’application du devoir de conseil afin de réaliser des contrats de vente solides et efficaces.
Les syndics non professionnels
(anciennement bénévole) et non impliqué (pas d’AG, pas de comptabilité…) ne devraient pas prendre cette charge à la légère, simplement pour réaliser des économies. En effet, il est possible de se faire accompagner par des associations comme l’UNARC ou des désigner un syndic professionnel.
Convoquer votre AG avec Mon Petit Syndic ?
Le quatrième alinéa de l’article 17 de la loi du 10/07/1965 indique que l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic.
Chez MON PETIT SYNDIC, nous vous aidons à rédiger la convocation afin de remettre rapidement la copropriété « sur pied », avec des contrats adaptés aux petites copropriétés.
